Page 22 - PERICIA 65

documento

1.- introducción calefacción, refrigeración, sanitarios y comunicaciones,
y persianas y toldos.
Todos los peritos conocemos el método “sintético” y
lo aplicamos casi sin darnos cuenta a la hora de com- · Elementos de ornato, incluidos falsos techos, adheri-
probar la preexistencia del continente. Sin embargo, a dos permanentemente a las construcciones, pintura,
veces hay que “hilar fino”, pues puede existir conflicto papel, tela, moqueta y similares.
de intereses y, a lo peor, hasta un pleito en ciernes, por Por definición, incluye todo aquello que no se puede
lo que los valores deben ir muy respaldados documen- separar del edificio sin producir algún deterioro o sin el
talmente. En estos casos, y también como método ha- empleo de herramientas. Quizás con esta definición lo ha-
bitual de trabajo, puede aplicarse este método. yamos acotado casi todo.
Recordemos que en esencia el método sintético
compara el valor del edificio con otros de similares ca- ¿Cómo lo podemos valorar, de dónde sale el precio a
2
racterísticas y extrapola el valor de estos al edificio que aplicar por m ?
queremos valorar. En la forma “sintética” de “euros por
m ” de superficie construida. Una vez conocido el va- Algunas formas de valoración están condicionadas a
2
lor equivalente, el valor de nuestro edificio se reduce a los recursos de la zona. Por ejemplo, yo vivo en Madrid,
aplicar la formula siguiente: en otras regiones existirán diferencias recursos. Aunque
cada vez más esto se va igualando, y ya existe mucha in-
Valor del edificio objeto = valor edificio equivalente formación que sirve igualmente para todo el ámbito na-
por m x Superficie del edificio objeto cional. Dejo a la imaginación del lector que, manteniendo
2
el criterio mostrado, utilice los recursos disponibles en la
A este valor, dependiendo si se trata de un valor a
nuevo o real, es decir con depreciación, no se le apli- región que habite.
caría o se le aplicaría la depreciación. Quedando en el Los criterios no varían entre unas zonas y otras, y los
caso de aplicársele, la formula anterior en: valores se pueden siempre ajustar con coeficientes.
Por ejemplo, si tomamos como referencia de compa-
2
Valor del edificio = (valor equivalente por m x
Superficie) – Depreciación ración el IPC por regiones, sería este el coeficiente de ho-
mologación.
Ya sabemos todos lo que es la depreciación, aunque Lo importante que sacaremos de la lectura de este bre-
aquí no hablaremos más de ella (quizás en otro artícu- ve artículo es la palabra “orden de magnitud”.
lo incidamos a fondo en esta reducción de valor de las Y no la olviden, que es muy importante. En valoracio-
cosas). nes, en lo referente a la preexistencia lo que cuenta más,
Lo que suele pasar al igual que las comparaciones, es precisamente el orden de magnitud. No los valores con
“que son odiosas”, es decir que no se compara bien y tres decimales, que siempre son falsos. Aquí y en cual-
se extrapolan valores que no guardan relación alguna quier otra actividad. El orden de magnitud nos permite
con la preexistencia que queremos valorar. Esto puede aceptar o rechazar un acuerdo, o fijar la indemnización.
ser malo para el asegurado y para la aseguradora. Pero Los tres decimales, por el contrario, producen malestar y
siempre lo es para el profesional “que la hace”. enturbian las relaciones.
Por ello hay que hilar fino. Cuesta trabajo entender que, en el ámbito de las
valoraciones profesionales, no de seguros, que existan
2.- el valor preexistente de los tantos valores distintos como finalidades tiene la valora-
ción. Sabiendo esto, la idea de los números con muchos
edificios o continente decimales, para mí dejó de ser necesaria.
Ya sabemos que el continente hace referencia al con- En el seguro, prácticamente solo hay dos tipos:
junto del edificio destinado a vivienda y sus dependencias
anexas, tales como garajes, plazas de aparcamiento, tras- 1. Valor a nuevo
teros y similares. Recordemos que en este concepto se 2. Valor a usado o valor real
incluyen los siguientes elementos:
Lo que simplifica mucho los criterios a utilizar, aunque
· Cimientos, muros, vigas, pilares, paredes, techos, no por ello haya que hacerlo sin rigor.
suelos, cubiertas, fachadas, puertas y ventanas.· Ar-
marios empotrados, chimeneas, cerramientos acrista- 2.1.-Valoración de inmuebles según la Comunidad de
lados.
Madrid
· Garajes, trasteros.
En la web http://www.madrid.org/bdccm/utilidades/
· Vallas, muros y cercas dependientes e independientes costesreferencia2012.htm
del edificio que sean de cerramiento o de contención
de tierras. Nos aparece esta una página que contiene un
simulador para calcular valores de construcción por m.
2
· Instalaciones fijas de agua, gas, electricidad, telefonía, Estos valores provienen del producto de varios factores,

II DOC